Как пишется договор на съем квартиры

Как составить договор аренды жилья (образец, бланк)

Обязательно ли составлять договор аренды жилья

Строго говоря, если речь идет о сдаче или съеме квартиры между физическими лицами, то уместнее говорить о договоре найма жилого помещения.

О том, чем отличается договор аренды жилья от договора найма, читайте исчерпывающий и понятный материал, подготовленный КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, оформите его бесплатно.

С точки зрения права, название соглашения большого значения не имеет, главное — его содержание. Поэтому для удобства в дальнейшем мы будем именовать соглашение сдачи-съема жилья договором аренды.

Итак, договор аренды (или найма) должны заключать все, независимо от отношений сторон. Даже если вы по своей доброте пустили в квартиру пожить родственника или друга бесплатно, лучше оформить отношения в письменном виде — в такой ситуации заключается договор безвозмездного найма жилья (см.: Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения?). По крайней мере, так вы сможете избежать возможных споров по поводу того, кто оплачивает коммунальные услуги и не слишком ли много времени жилец проводит под душем или перед телевизором.

И уж куда более актуален вопрос о договоре, если за снимаемое жилье квартирант обязан платить. Вопросы, связанные с порядком пользования помещением и размером или сроками выплат арендной платы вполне могут закончиться судом — ст. 162 ГК РФ прямо говорит, что при отсутствии письменного договора в суде нельзя использовать свидетельские показания. Кроме того, согласно все тому же Гражданскому кодексу, письменная форма не только прямо предусмотрена для договоров аренды или найма жилья (ст. 674 ГК), но еще и должна использоваться во всех случаях, когда имеет место одно или оба следующих условия:

• хотя бы одной стороной сделки выступает юридическое лицо;
• сделка на сумму свыше 10 000 рублей заключается между физическими лицами, то есть гражданами.

В случае с жильем особенно актуально последнее условие — месячная стоимость аренды квартиры в Москве, Санкт-Петербурге или другом крупном городе сейчас обходится заметно дороже.

Можно ли составить договора аренды жилья самостоятельно без юриста

Сам по себе договор аренды (точнее, коммерческого найма, если речь идет о сделке двух граждан) не относится к числу чрезмерно сложных документов. Любой грамотный человек, потратив некоторое время на изучение законодательства и сравнение разных бланков договоров аренды жилья, во множестве имеющихся на правовых сайтах или юридических форумах, сможет самостоятельно составить такой договор.

Однако бывают случаи, когда лучше все-таки обратиться к профессионалу. Обычно такая потребность возникает, если:

• есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру;
• договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены;
• размер платы за жилье слишком сильно отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.

В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.

Что должен содержать типовой договор аренды жилья. Скачать образец 2019 года бесплатно

В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не то что недействительным, а просто незаключенным. Применительно к аренде жилья существенными будут условия:

• о личности арендодателя и арендатора;
• предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается в аренду);
• размере арендной платы (в принципе, ее можно не указывать, но тогда вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением).

Структура договора аренды жилья

Разумеется, только существенными условиями договор ограничиваться не должен. То, в каком виде должен оформляться такой договор, прямо в законе не указано (за исключением, разумеется, случаев с требованием обязательной письменной формы), однако на практике сложились определенные правила, касающиеся структуры договора аренды жилья.

Так, договор должен содержать следующие разделы:

1. Преамбула. Здесь указывается наименование договора («Договор аренды жилого помещения» или, что более правильно с юридической точки зрения, «Договор найма жилого помещения»), место и дата его заключения, имена или наименования (для юридических лиц) сторон, а также их сокращённые наименования, которые будут употребляться далее по тексту договора.
2. Предмет договора. Здесь должно быть подробно охарактеризовано то жильё, которое сдаётся по договору. Чем полнее информация, тем лучше — поэтому в договоре следует указывать не только адрес, но и площадь помещения, его кадастровый номер, а также основание, дающее арендодателю право сдавать это помещение (право собственности, договор аренды с правом на сдачу квартиры в субаренду и т. д.).
3. Размер арендной платы.
4. Права и обязанности сторон.
5. Ответственность сторон.
6. Срок, на который заключается договор. При отсутствии этого пункта договор будет считаться заключённым на срок в 5 лет. Этот же временной промежуток определен ст. 683 ГК РФ как максимальный срок договора найма жилья.
7. Реквизиты и подписи сторон. Здесь нужно описать стороны как можно подробнее. Для граждан потребуется указать паспортные данные и место постоянной регистрации, для юридических лиц — организационно-правовую форму, ИНН, ОГРН, БИК и прочие банковские реквизиты.

Разумеется, эта структура лишь ориентировочная. По своему желанию стороны могут включать туда и дополнительные условия. В частности, организация, арендующая жилье для своего сотрудника, может потребовать включить в договор пункт о неразглашении содержания документа третьим лицам.

Разберем теперь некоторые из элементов структуры подробнее.

Лица, заключающие договор

Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:

• договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;
• договор найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами (физическими лицами).

В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

• договоры продолжительностью более года;
• договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

Деление это связано со следующими обстоятельствами:

1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
2. Обременения, возникающие следствие заключения договоров со сроком от года, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.

В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жилье на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.

Плата за жилье

Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Однако ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы. Правда, пока таких правил применительно к коммерческому найму еще не вводилось, однако возможность введения в будущем следует иметь в виду.

Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счет в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму. В соответствии с ним плата за месяц вносится в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который причитается оплата.

Помимо арендной платы стороны могут договориться и о платежах за коммунальные услуги. Если же специально это в договоре не оговорено, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает наниматель.

Права и обязанности сторон по договору найма жилья

Обязанностями, возникающие у сторон договора с момента его подписания, являются:

1. Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путем прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.
2. Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жилье только для проживания и обеспечивать его сохранность.

В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора (нанимателя) уже было сказано выше. Помимо этого, наниматель имеет право:

1. При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.
2. Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берется плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется — достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.

Спорным является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой — ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Представляется, что в данном случае предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена — но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. В этом случае, правда, речь уже будет идти о смешанном договоре.

Ответственность по договору аренды жилья

Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.

По закону наниматель (арендатор) отвечает:

1. За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
2. За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
3. За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.

Больше полезной информации в рубрике «Аренда и наем жилья».

Источник статьи: http://nsovetnik.ru/arenda_i_najm_zhil_ya/kak_sostavit_dogovor_arendy_zhilya_obrazec_blank/

Как правильно составить договор съёма квартиры? Практические рекомендации, образец

Граждане, которым необходимо арендовать квартиру для проживания, подписывают с собственником жилого объекта специальное соглашение – договор найма (ДН). Документ определяет права и обязанности сторон, условия временного пользования и график оплаты, а также другие моменты, связанные с передачей недвижимого имущества в аренду физическому лицу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Отношения арендатора и арендодателя, а также все нюансы, касающиеся процесса сдачи и съема жилья, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

• Гражданский кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• Налоговый кодекс РФ;
• законы, регулирующие регистрацию граждан (ФЗ №5242-I, ПП № 713);
• Кодекс РФ об административных правонарушениях.

Существует два типа соглашений: договор аренды и договор найма (съёма) жилья. Оба документа представляют собой двусторонние соглашения, согласно которым недвижимое имущество предоставляется во временное пользование (возмездно). Отличия заключаются в правовом регулировании и структуре договоров.

Как правильно составить документ о снятии жилья?

Согласно п. 1 ст. 671 гл. 35 ГК РФ, наймодатель предоставляет нанимателю во временное пользование и владение некое жилое имущество (квартиру) на основе договора найма (ДН). По закону съёмная квартира может использоваться только для проживания. Интересы собственника удовлетворяются взиманием арендной платы, а права на владение и/ или пользование передаются арендатору на время действия соглашения.

Договор составляется в простой письменной форме. Соглашение должно заключаться письменно, если сумма сделки превышает 10000 рублей.

Структура

Строгих законодательных требований к структуре или содержанию договора нет, поскольку договорённости между нанимателем и наймодателем регулируются ГК РФ. Однако, гражданское право оговаривает существенные условия договора найма:

• личности сторон соглашения (арендодателя и арендатора);
• предмет договора (квартира; здесь описываются идентификационные признаки объекта найма);
• размер арендной платы (обязательный пункт; без указания суммы документ превратится в договор о безвозмездном пользовании жильём).

Рассмотрим все части договора детальнее.

Подписанты

Информация о подписантах включает полные имена (фамилии, имена и отчества (при наличии)) арендодателя и лица, намеренного снять недвижимость), а также данные документов, на основании которых стороны вступают в договорные отношения.

Обе стороны указывают паспортные данные (тип документа, кем и когда выдан), а наймодатель дополнительно подтверждает право владения и распоряжения квартирой (реквизиты свидетельства об основании права собственности). В верхней части соглашения также указываются адреса регистрации обеих сторон.

Предмет

С пункта о предмете соглашения начинается основная часть договора. Здесь излагается суть договорённости между сторонами в виде подтверждения того факта, что наймодатель передаёт за плату нанимателю принадлежащее ему жилое помещение. Важно подробно описать жилой объект, чтобы договор давал чёткое представление о том, какая именно квартира является предметом данного договора.

В договоре найма перечисляются следующие характеристики объекта недвижимости:

• адрес (включая такие подробности, как подъезд, корпус, этаж);
• площадь квартиры;
• кадастровый номер.

Сроки действия

Срок сдачи жилого объекта в наём может быть изменён по взаимной договорённости или решению суда. Законом определяется предельный срок действия договора социальной аренды имущества — 5 лет (согласно ст. 683 ГК РФ).

ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Если срок действия подписанного договора истёк, а наниматель продолжает пользоваться недвижимым имуществом на возмездных условиях, закон трактует это как возобновление действия договора на прежних условиях без определённого срока.

ДН считается утратившим силу:

• по истечению срока действия;
• при отказе от выполнения условий ДН (в том случае, если сроки не определены);
• при досрочном расторжении соглашения в судебном порядке.

Расчёты

В договоре подробно прописывается размер ежемесячной арендной платы и очерёдность внесения очередных платежей. Порядок, условия и сроки оплаты определяются сторонами соглашения. Если стороны не определили периодичность внесения очередной суммы, то применяется правило, установленное ЖК РФ для социального найма: арендная плата вносится ежемесячно, но не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, который необходимо оплатить.

Коммунальные платежи оплачиваются по договорённости. Если это не оговаривается в соглашении, то обязательства по оплате коммунальных услуг возлагаются на арендатора.

Права и обязанности

В этом пункте договора перечисляются права и обязательства нанимателя и наймодателя. Пункт наполняется в соответствии с требованиями законодательства.

Арендатора

Арендодателя

Ответственность сторон

Ответственность сторон по договору найма определяется требованиями, изложенными в ГК РФ. Согласно п. 3 ст. 677 гл. 35 ГК РФ, наниматель несёт ответственность за действия проживающих с ним в арендованной квартире граждан (в тех случаях, когда нарушаются условия договора), а также за целостность принадлежащего наймодателю имущества и использование квартиры по назначению (для проживания).

Дополнительные пункты

К необязательным, но возможным пунктам ДН относятся дополнения, которые обеспечивают удобство процесса расчётов или дополнительно закрепляют ответственность сторон (оформляются в виде пунктов договора или отдельных приложений):

• график платежей;
• опись имущества;
• акт приёмки-передачи имущества.

Также наймодатель вправе обозначить дополнительные требования к арендаторам (из числа тех, что не противоречат законодательству РФ): например, включить в договор ограничения по проживанию с животными, пребыванию гостей, проведению в квартире шумных и многолюдных мероприятий.

Ниже представлен шаблон договора о снятии квартиры.

Социальная аренда жилого помещения – процесс, регулируемый гражданским и жилищным кодексами России. Нормативно-правовые акты определяют ответственность и права каждой из сторон договора найма, а также описывают требования, выдвигаемые к форме и наполнению соглашения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Источник статьи: http://zhivem.pro/kvartira/arenda-kv/dogovor-ar/na-sem.html